汤容滨律师

一、确定房产所有权归属的基础规则

《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

正常情况下，《物权法》是确定房屋产权归属的基础法律规范，不动产登记簿（注：不是房产证，而是交易中心出具的产调信息）上面记载的权利人，即是房产的所有权人。

 

二、确定共同财产的基础规则

《物权法》第93条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”《物权法》第94条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”《物权法》第95条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”

作为共同财产的房屋，其共有形式有两种，即：“共同共有”和“按份共有”。但无论是哪种形式，共有人必须记载在不动产登记簿上，没有记载在登记簿上的人，即便支付了部分或全部购房款，也不能当然的认定为是房屋的共有人。

《婚姻法》第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”

显然《婚姻法》的规定，是对《物权法》中不动产权属规定的突破，从文意上理解，婚后购买的房产，即便不动产登记簿上只登记夫或妻一人的名字，都应当属于夫妻共同财产，且夫妻对该房产有平等的处理权。

因此，结合《物权法》和《婚姻法》的规定，不动产登记簿上只要记载夫妻双方的名字，无论是婚前购买还是婚后购买，都属于夫妻共同财产。若不动产登记簿上只记载夫或妻一方的名字，房屋是婚前购买的，原则上只属于登记一方的婚前个人财产；是婚后购买的，原则上属于夫妻双方的共同财产。

 

三、婚后购房不属于夫妻共同财产的特殊情形

有原则就会有例外。现行《婚姻法》对婚后一方用婚前财产（包括用婚前房产的出售款）出资购房，房屋产权登记在出资一方名下的情形，认为所购买的房屋是购房者婚前财产的一种转化形式，该房屋仍然属于个人财产。另外，《婚姻法司法解释三》第7条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的情形也属于出资人子女的个人财产，不属于夫妻共同财产。

如此规定主要是因为如果婚后购买的房屋一律视为夫妻共同财产，明显不符合公平原则。因此，虽然《婚姻法》是对《物权法》中不动产权属规定的突破，但如何把握突破的“度”，权衡两部法律之间的关系，仍然是立法者和司法者面临的一大难题。

所附案例，婚后由一方父母出资购房，登记自己子女名下，属于出资方子女的个人财产。

 

 

附：某甲与某乙离婚纠纷案

 

案情简介：

原、被告双方系自由恋爱，于1991年3月18日登记结婚，1994年10月3日生育一女取名胡某丙，现已成年。被告曾至法院起诉要求与原告离婚，后撤诉。

1991年至1994年期间，原、被告与胡某乙在某集团驻上海办事处（以下简称办事处）工作，胡某乙任主任，原告任副主任，主要处理财务和仓库管理工作，被告任驾驶员、负责仓库发货及文员。办事处通过原告名下中国银行卡号为xxxx1005借记卡进行资金的往来走账。

1995年3月13日，案外人被告母亲某丙为七莘路房屋缴纳维修基金3，360元，1996年9月24日，某丙作为纳税人填写七莘路房屋契税申报表，载明房屋建筑面积82.12平方米，成交额241，433元，契约生效日期1996年7月9日。1996年7月10日，某丙支付房款241，433元。1996年9月24日，某丙缴纳印花税120元。1997年1月20日，七莘路房屋受理登记于被告名下。

莲花路房屋于1999年5月10日受理登记于胡某乙等名下，房屋面积81.40平方米，共有人及共有情况为某甲、胡某丙、某乙、胡某乙共同共有。

康桥房屋于2015年1月23日核准登记在原告某甲名下，房屋面积80.81平方米。

2013年8月5日至2016年1月13日期间，自被告、胡某乙、胡某丙名下共计汇款美元186，350.70元用于支付胡某丙在美国留学的学费、住宿费、生活费等费用，其中2014年11月14日之后共计汇款美元96，237元。

2014年11月14日，原、被告在古美街道的主持下就家庭矛盾进行调解，调解中，被告提到双方还有美元12万元。

庭审中，原告自述，自1994年10月至1995年，因原告生育女儿，故在家休息。1995年至1997年期间，原告在企业从事餐厅服务员工作，月收入1，000元左右，1997年至今在古美路街道工作。对于七莘路房屋的购买及手续办理情况，原告不知情。对于女儿留学的费用及开销确由被告支付。

庭审中，被告自述，1991年至1995年期间，在胡某乙的办事处做临时工，每月收入1，200元，后从事开车工作，每月收入1，200元，2000年至2010年期间在涂料厂工作，每月收入1，400元至1，600元，退休后在幼儿园做了一段时间钟点工，负责开校车。

诉讼中，原、被告就康桥房屋的分割达成一致意见，同意康桥房屋按照价值154万元计算，由原告取得房屋，由原告向被告支付一半的折价款即77万元。双方另对七莘路房屋的价值达成一致意见，同意按照230万元的价值计算。

 

裁判原文节选：

本院认为，婚姻是男女双方以永久共同生活为目的，以夫妻间的权利义务为内容的结合。就本案而言，原、被告对双方离婚达成一致意见，足见双方感情确已破裂，故原告要与被告离婚的诉讼请求，本院予以准许。

对于夫妻共同财产的分割，因原、被告双方就康桥房屋的分割达成一致意见，同意康桥房屋按照价值154万元计算，由原告取得房屋，由原告向被告支付一半的折价款即77万元，该意见于法不悖，本院予以准许。对于莲花路房屋，因涉及案外人胡某乙、胡某丙的利益，故在本案中不予处理。

根据相关法律规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。对于七莘路房屋，现被告提供的证据可以证明七莘路房屋的购买、支付税费、支付房款等手续，均记名在被告母亲某丙名下，本院有理由相信上述手续及房款系由某丙办理及出资，后七莘路房屋登记在被告一人名下，故七莘路房屋应当认定为某丙对被告一方的赠与。原告虽认为因原、被告及胡某乙三方曾共同经营办事处，后又陆续买卖他处房屋，致家庭财产高度混同的主张，并未提供充分的证据予以证明，且原告自述1995年生育孩子后，已有独立工作及收入，故原告以此认为七莘路房屋系原、被告夫妻共同财产的理由并不充分，本院不予采信纳。本院认定七莘路房屋系被告的个人财产。若确如原告所述，被告家庭在买卖青岛房屋、平南路房屋的过程中致原告的利益受损，原告亦可另行主张权利。

关于原告主张的美元53，085元，从被告提供的汇款单表明，2013年8月5日至2016年1月13日期间，被告、胡某乙、胡某丙名下因胡某丙留学、住宿、生活等原因共汇款美元186，350.70元，即便自2014年11月14日之后，汇款金额也达到美元96，237元。仅凭被告调解时的表述，尚不能断定在2014年11月14日时，双方名下存在美元12万元的存款，且原告现未有证据证明被告存有美元53，085元，也未有证据证明该笔存款系由被告不当使用或转移，且被告对美元存款的用途已作合理解释，故原告要求分割美元53，085元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第三十二条、第三十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条第一款之规定，判决如下：

一、准许原告某甲与被告某乙离婚；

二、现登记在原告某甲名下的、位于上海市浦东新区康桥镇南华某村某号401室房屋归原告某甲所有；

三、现登记在被告某乙名下的、位于上海市闵行区七莘路某弄某号102室房屋归被告某乙所有；

四、原告某甲于本判决生效之日起二十日内向被告某乙支付房屋折价款77万元；

五、驳回原告某甲的其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6，900元，由原告某甲、被告某乙各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。